image

Процедура покупки недвижимости в Италии

Покупка недвижимости в Италии – высокая надежность

Итальянское законодательство, регламентирующее куплю – продажу недвижимости – одно из самых надежных в Европейском союзе. Законодатель очень четко прописал ответственность всех участников рынка недвижимости, а сложившаяся правоприменительная практика, строго соответствует норме закона. В Италии невозможно представить ситуацию двойной продажи объекта недвижимости. Права инвестора, покупателя здесь защищены надежно. Причем, итальянское законодательство, не делает разницы между покупателем – гражданином Италии, и иностранцем. У всех права защищены одинаково. Необходимо иметь в виду, что между Италией и Россией заключено Соглашение о поощрении и взаимной защите капиталовложений. Существует договор об избежании двойного налогообложения.

Кто может продавать недвижимость в Италии?

Работа риэлтора в Италии – сертифицированный вид деятельности. Чтобы получить сертификат, необходимо в обязательном порядке пройти обучение, сдать сложный экзамен. Необходимо также пройти регистрацию в Торговой Палате региона. Понятно, что соответствовать этим требованиям может только итальянское агентство недвижимости. Сделка, совершенная с нарушением требований закона, может быть признана недействительной.

Солидные компании в Италии, как правило, входят в состав профессиональных ассоциаций. Существует несколько таких ассоциаций. Компания TM ESTATE srl. является членом Итальянской Федерации Агентов Недвижимости (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali FIAIP). Членство в ассоциации повышает ответственность агентства недвижимости и гарантирует соблюдение действующих законов.

Цена недвижимости: мифы и реальность

Иногда можно слышать утверждение: мы знаем, для покупателей из России вы задираете цены. Это миф. Реальность другая: итальянское агентство недвижимости не может самостоятельно устанавливать цену на объект. Это может сделать только собственник недвижимости. Агентство продает объект по цене, установленной собственником.

Собственник не устанавливает специальную цену для российских покупателей. Во-первых, объект, как правило, одновременно продается на внутреннем итальянском, и на внешних рынках. Во-вторых, между итальянскими агентствами существуют партнерские отношения, и специальных цен для отдельных рынков быть не может. Иначе не будет партнерства. В-третьих, покупатель, находясь в другой стране, всегда может проверить цену объекта на разных итальянских сайтах.

За свои услуги итальянское агентство получает комиссионное вознаграждение, размер которого определяется в договоре купли – продажи. В Италии сложилась практика, когда размер вознаграждения устанавливается в пределах 3 – 5 процентов от стоимости объекта недвижимости. Компания TM TSTATE srl. за свои услуги берет комиссионные в размере 3-х процентов.

Таким образом, принимая решение о покупке недвижимости, выбор делается не между агентствами, у кого стоимость объекта ниже. У всех цена будет одинаковой (речь не идет о торге с собственником во время покупки). Выбирать агентство следует по признакам профессионализма, ответственности, готовности решить ваши задачи.

Что требуется от покупателя

Для покупки недвижимости в Италии необходимо иметь действующий заграничный паспорт, визу для посещения Италии, итальянский код налогоплательщика и счет в итальянском банке.

Итальянский код налогоплательщика (Codice Fiscale) можно открыть при первой поездке в Италию в Регистрационном центре (Agenzia delle Entrate) или в Итальянском консульстве в стране проживания покупателя.

Срок сделки

С момента подписания предложения о покупке до окончания сделки проходит, как правило, 30 - 45 дней. Иногда этот срок может быть значительно меньше. Это зависит от многих факторов: состояния документов на объект недвижимости; необходимости проведения дополнительных проверок нотариусом; оперативности в работе местной власти.

Ответственность сторон

Если в результате проверки нотариусом объекта недвижимости заключение сделки оказывается невозможным, то сделка считается несостоявшейся по вине продавца, и он несёт перед покупателем материальную ответственность в виде двойного размера суммы задатка.

Если одна из сторон по какой-либо причине откажется от дальнейшей сделки, это влечёт за собой материальную ответственность. Если от сделки отказывается покупатель, то он теряет сумму задатка, если продавец, то он обязан выплатить покупателю задаток в двойном размере.

Этапы покупки недвижимости в Италии

Процедура покупки недвижимости в Италии разделяется на несколько этапов: предложение о покупке, предварительный договор, основной договор.

Первый этап. В случае принятия решения о покупке, необходимо в письменной форме составить окончательное предложение о покупке (Proposta d’aquisto) и передать его продавцу. В данном письме прописываются параметры объекта и его местоположение, способы и условия оплаты объекта, а также вместе с предложением о покупке, для подтверждения серьёзности намерений, вносится задаток в размере 5%-10% от стоимости объекта. Чек выписывается на имя продавца. Задаток будет передан продавцу, в том случае, если он подпишет предложение о покупке. Также на данной стадии можно запросить акт технического состояния и план объекта.

Второй этап. Следующий шаг - заключение предварительного договора (Contratto preliminare), в котором продавец обязуется продать, а покупатель - купить данный объект недвижимости. Как правило, в момент подписания предварительного договора покупатель должен выплатить 20% стоимости недвижимости (Caparra Confirmatoria). Остальная сумма оплачивается согласно условиям, прописанным в контракте. Также на данном этапе осуществляется оплата услуг агенту недвижимости. Объект недвижимости снимается с продажи и закрепляется за покупателем.

Третий этап. Документы для заключения окончательного договора купли-продажи передаются нотариусу (Rogito). Нотариус около 2-3 недель проверяет легитимность сделки, отсутствие ипотек по данному объекту, наличие прав собственности у продавца. Нотариус в Италии является официальным лицом, представляющим интересы государства, и является гарантом чистоты сделки. Нотариус вслух зачитывает договор, чтобы убедиться, что обе стороны понимают его одинаково. Здесь покупателю потребуются услуги переводчика или доверенного лица, владеющего итальянским языком. Подписание окончательного нотариально заверенного договора о купле-продаже объекта.

В это время покупатель оплачивает: услуги нотариуса; налоги (10-15% от кадастровой стоимости объекта); оставшуюся сумму стоимости объекта недвижимости.

В Италии все расчёты при покупке недвижимости проходят в безналичной форме через банковские счета.

На данной стадии покупатель получает ключи и копию акта, который проходит в последующем государственную регистрацию.

Вступление в права собственности

После подписания, договор купли – продажи объекта недвижимости проходит регистрацию в Итальянской Консерватории Реестров недвижимости. Срок около 2 месяцев. После этого собственник становится полноправным владельцем объекта и получает на руки выписку из Регистра собственности.

Налоги и платежи

Каждый год владелец недвижимости в Италии обязан выплачивать налог на имущество (два платежа в течение года) и коммунальные услуги по содержанию объекта (уборка территории, вывоз мусора, обслуживание лифта) а также расходы на электричество, свет, газ.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Италии

При покупке дома существуют различные налоги и сборы:

  • Регистрационный сбор, если продавец частное лицо;
  • НДС (в противном случае), если продавец облагается НДС (например, застройщик);
  • Кадастровый налог;
  • Ипотечный налог.

Если продавец является юридическим лицом, который работает в строительной компании и, следовательно, обязан платить НДС, покупая недвижимость не класса LUX (категория жилья определяется в Кадастровом паспорте объекта), покупателю придется платить:

  • 10% НДС, начисленной в соответствии с согласованной между продавцом и покупателем ценой;
  • Регистрационный сбор – по фиксированной ставке 168 евро;
  • Ипотечный налог – по фиксированной ставке 168 евро;
  • Кадастровый налог – по фиксированной ставке 168 евро.

Если продавец частное лицо, и при этом не обязан платить НДС, налоговые платежи и сборы для покупателя следующие:

  • Регистрационный сбор - 7%
  • Ипотечный налог - 2%
  • Кадастровый налог - 1%

Базой по взиманию налога является стоимость недвижимости, заявленная в контракте.

Налоги на «Первый дом»

Для того, чтобы покупатель мог получить налоговые льготы согласно концепции «Первый дом», необходимо:

  • в дом, расположенный на территории Муниципалитета, покупатель должен поселиться в течении 18 месяцев;
  • покупатель, не должен иметь другие дома на территории этого же Муниципалитета. Покупатель, на момент составления акта, удостоверяющего право собственности, должен задекларировать, что он не является эксклюзивным собственником или же супругом владельца недвижимости, узуфрукт, использования или же проживание в другом доме на территории того же Муниципалитета, где находится недвижимое имущество, которое он собирается покупать. Следовательно, совместное владение собственностью с лицами, которые не находятся в супружестве, не препятствует получению налоговых льгот;
  • покупатель, в прошлом, не был собственником недвижимости с правом использования налоговых льгот на первый дом.

В случае соответствия вышеуказанным требованиям, можно получить снижение налоговой ставки. При этом налоги будут следующими:

a) Если продавец является юридическим лицом, который работает в строительной компании и, следовательно, обязан платить НДС, покупая недвижимость не класса LUX, покупателю придется платить:

  • 4% НДС, начисленной в соответствии с согласованной между продавцом и покупателем ценой;
  • Регистрационный сбор – по фиксированной ставке 168 евро;
  • Ипотечный налог – по фиксированной ставке 168 евро;
  • Кадастровый налог – по фиксированной ставке 168 евро.

b) Если продавец частное лицо, и при этом не обязан платить НДС, налоговые платежи и сборы для покупателя следующие:

  • Регистрационный сбор - 3%
  • Ипотечный налог - по фиксированной ставке 168 евро
  • Кадастровый налог - по фиксированной ставке 168 евро

Базой по взиманию налога является стоимость недвижимости, заявленная в контракте.