image

О чем не пишут в обзорах рынка недвижимости Италии

Это вполне понятно, когда человек, принявший решение о приобретении дорогостоящей недвижимости в Италии, начинает поиск информации, которая позволит сделать правильный выбор. Сегодня много ресурсов, в которых можно найти полезную информацию и получить достаточно полное представление о рынке недвижимости в Италии. В то же время, анализ различных источников, обзоров и аналитических материалов показывает, что они носят нередко очень схематичный и упрощенный подход, который может ввести в заблуждение покупателя.

Как правило, акцент таких материалов делается на средней стоимости квадратного метра жилья, при этом, речь идет в целом, например, о Риме, Милане или Лигурии. Достаточно ли такой информации потенциальному покупателю? Это очень похоже на среднюю температуру по больнице. Как можно с достаточной степенью достоверности посчитать среднюю стоимость квадратного метра в Москве: на улице Остоженка стоимость одна, в начале Комсомольского проспекта – другая, а на этом же проспекте ближе к третьему транспортному кольцу – третья. Соответственно стоимость на пересечении проспектов Вернадского и Ломоносовского одна, а на проспекте Вернадского на Юго-Западе – другая. А если взять среднюю стоимость, для какого района она будет более достоверной, для Остоженки или для Юго-Запада?

Наш опыт показывает: такого рода усредненная информация не в полной мере отражает реалии рынка недвижимости, а нередко, вызывает недоумения покупателей, рассчитывали на одно, а в действительности все иначе.

И, тем не менее, существуют факторы, учитывая которые, можно сформировать достаточно достоверные знания рынка недвижимости Италии и правильно выстроить весь процесс покупки.

Прежде всего, мы рекомендуем не увлекаться масштабностью собственных изысканий, а придерживаться конкретных зон, которые вызывают интерес. Если мы, к примеру, рассматриваем покупку виллы в Лукке, состояние рынка в Фьезоле, вблизи Флоренции, не столь значимо для принятия решения. Видимо, правильнее сосредоточиться на изучении рынка Лукки.

Вопрос цены объекта недвижимости всегда актуален и стоит в эпицентре работы по поиску жилья. Наличие огромного количества порталов недвижимости и сайтов позволяет получить достоверную информацию. Уже через пару часов поисков появляется представление о стоимости объекта в соответствии с параметрами поиска. Но здесь могут возникнуть вопросы другого характера: почему в одном случае апартаменты площадью 140 квадратных метров стоят 1.400.000 евро и более, а в другом случае 500.000 евро? Это следующий этап поиска – учет и анализ различных факторов, влияющих на цену объекта недвижимости. Рассмотрим их на примере Рима.

Определяющая роль, безусловно, принадлежит району расположения объекта недвижимости. В Риме наиболее престижными районами считаются Исторический центр, Прати, Париоли, Триест, Трастевере, Фламиния. Скажем, объект, схожий по своим параметрам в замечательном квартале Рима Картино д Ампецо, расположенном в северной части города, и так же являющемся престижным среди покупателей, может стоить на 20 – 35 процентов ниже, чем в Париоли. Естественно, в менее престижных районах города цены будут ниже.

Цены на недвижимость в пределах одного района также могут отличаться. Здесь влияют другие факторы. Например, в Париоли, в исторических домах (palazzo d epoca) с красивыми фасадами, статусными входными группами, расположенных в районе viale Bruno Buozzi, via Pietro Tacchini, via Giovanni Paisiello недвижимость высокого уровня и стоимость квадратного метра будет от 10 000 евро. Дорогой недвижимость будет в районах улиц, примыкающих к парку Villa Borghese: via Pinciana, Via Pietro Raimondi. Привлекательность Париоли объясняется не только близостью к историческому центру и достопримечательностям. Район утопает в зелени, тихие немноголюдные улочки. Дома невысокой застройки конца 60-х годов имеют балконы и террасы больших размеров, особенно на последних этажах. Нередко квартиры с такими террасами имеют прекрасный панорамный вид на окрестности и достопримечательности.

Если, к примеру, взять другой квартал Рима – Триест (Trieste), то здесь свои особенности, которые оказывают влияние на цену недвижимости. В качестве отправной точки мы взяли бы Piazza Verbano c via Taro и via Chiana и прилегающие к ним улочки, вплоть до Quartiere Coppede. Здесь наряду с многоподъездными домами имеются совершенно замечательные шедевры архитектурного творчества: дома на один подъезд, на каждом этаже по одному апартаменту, нередко квартиры имеют по два самостоятельных входа, как правило, имеются частные дворики. Дома с очень красивой архитектурой. Это престижные объекты со стоимостью от 3.000.000 евро.

На стоимость недвижимости влияние оказывают наличие лифта (ascensore), состояние отделки (ristrutturato), а также этажность. Понятно, что квартиры расположенные на последних этажах, которые характеризуют как светлые (luminoso) всегда стоят дороже. Хотя для справедливости надо отметить, что квартиры, расположенные на нижнем этаже (piano terra) и имеющие свой дворик, по комфорту и возможностям не уступают квартирам, расположенным в верхней части дома. Особенностью таких домов является наличие кондоминиального дворика и гаража, либо частного парковочного места. Даже перечисленные параметры недвижимости свидетельствуют о ее комфорте для проживания и являются важными характеристиками спроса.

Ну, а что касается разнице в цене объекта – 1.400.000 или 500.000 евро, то здесь не следует заблуждаться. Конечно, нижний предел в стоимости объекта, это свидетельство наличия каких-то серьезных изъянов: может дом не очень презентабельный, расположение квартиры не совсем удачное, или вид из окон не радует, или что-то еще. Выбор покупателя – принимать эти недостатки, или отказываться от предложения.

На этапе поиска вариантов недвижимости важно определиться с приоритетами, взвесить финансовые возможности, и тогда можно с уверенностью браться за нелегкое дело – покупку недвижимости. Потом трудности забудутся. Но главное приобретение – Дом, будет радовать и согревать теплом.

Опубликовано: 10.11.2014
721
Распечатать